[부동산] 용적률? 건폐율?
재건축 기사를 보다보면, 늘 나오는 단어는 건폐율과 용적률이다. 자칫 헷갈릴 수 있는 개념이니 확인해보자.
1. 건폐율 = "내 땅을 건물로 얼마나 덮을 수 있는가"
[건폐율] = [건축면적] / [대지면적] * 100
간단히 말하면, 대지면적에 대한 건축면적의 비율.
즉, 위에서 땅을 내려다 보아 2D로 표현되었을 때, 건물이 있는 부분만 색칠하여 비율을 계산한 것이다.
국토교통법에 따라 도시 지역은 50~90%정도로 제한되는데, 건폐율을 제한하는 이유는 지면에 최소한의 공터를 남겨서 채광, 통풍 등을 확보하고 비상시 등에 대비하기 위해서이다.
건폐율의 차이에 대해 생각해보려면, 우리나라보다 평균적으로 건폐율이 높은 일본이나 서유럽의 골목 골목을 상상해보면 된다.
2. 용적률 = "내 땅에 건물을 얼마나 높이 지을 수 있는가"
[용적률] = [연면적] / [대지면적] * 100
용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율이다. 여기서 연면적은 건물 각 층 바닥 면적의 합계이다.
용적률을 계산할 때는 지하층, 지상층의 주차장 면적, 주민공동시설, 피난안전구역 등은 제외된다.
예를 들어, 100평 땅에 50평씩 4층짜리 건물을 지었다고 생각하면, 용적률은 200%가 된다. 마찬가지로 25평씩 8층짜리 건물을 지어도 200%가 된다. 주거지역의 용적률은 200~500% 수준으로 제한되며, 상업시설은 이보다 높다.
용적률이 높을수록 건물을 더 높게 올릴 수 있다는 뜻도 되기 때문에 재건축 시 용적률이 높은 아파트를 선호하기도 한다.
공식에서도 알 수 있듯이, 용적률이 높은 경우는 홍콩이나 두바이의 높은 빌딩들의 경우도 있지만, 서유럽처럼 건폐율 자체가 높아서 높이가 낮아도 용적률이 높을 수 있다. 실제로 서울보다 파리의 용적률이 더 높다. (파리의 용적률이 250%, 서울의 용적률 160%)